Kan man testamentera en bostadsrätt? Det här behöver du veta

Vad händer med din bostadsrätt när du dör? Kan du själv bestämma vem som ska få den? Ja, du kan testamentera en bostadsrätt precis som andra tillgångar. Men till skillnad från pengar eller möbler krävs något extra: den nya ägaren måste godkännas av bostadsrättsföreningen. I den här artikeln går vi igenom reglerna för godkännande, vad som händer om föreningen säger nej, hur en fastighet skiljer sig från en bostadsrätt och hur laglotten påverkar ditt testamente.

Kan du testamentera en bostadsrätt?

Ja. En bostadsrätt är din egendom, och du kan fördela den i ett testamente på samma sätt som andra tillgångar. Du bestämmer alltså själv vem som ska ärva din lägenhet.

Det finns ett villkor som är unikt för just bostadsrätter. Den nya ägaren måste bli medlem i bostadsrättsföreningen (bostadsrättslagen 6 kap 1 till 2 §). Föreningen har rätt att pröva om den nya ägaren uppfyller villkoren i stadgarna.

Detta gäller oavsett hur lägenheten byter ägare. Det spelar ingen roll om det sker genom köp, arv eller testamente. Själva testamentet måste också uppfylla vissa formkrav: det ska vara skriftligt och bevittnat av två personer (ärvdabalken 10 kap 1 §). Läs mer om formkraven för testamente.

Vad händer om bostadsrättsföreningen nekar medlemskap?

Om föreningen nekar den nya ägaren medlemskap kan personen inte bo i lägenheten. Men arvingen förlorar inte allt. Bostadsrätten måste då säljas genom en så kallad tvångsförsäljning, och arvingen har rätt till pengarna från försäljningen.

En förening kan inte neka hur som helst. Lagen säger att föreningen ska godta den som “skäligen bör godtas” som medlem (bostadsrättslagen 2 kap 3 §). Det krävs alltså sakliga skäl för ett avslag.

Exempel: Karin testamenterar sin bostadsrätt till sin brorson Filip. Föreningen prövar Filips ansökan och nekar medlemskap. Filip kan inte flytta in, men bostadsrätten säljs på marknaden. Filip får hela köpesumman minus försäljningskostnader. Om bostadsrätten säljs för 2 500 000 kr får Filip pengarna i stället för lägenheten.

Testamentet skyddar alltså arvingens ekonomiska intresse även om föreningen säger nej.

Vad är skillnaden mellan att testamentera en bostadsrätt och en fastighet?

En fastighet, till exempel en villa eller en tomt, fungerar annorlunda än en bostadsrätt. Här är de viktigaste skillnaderna:

En fastighet är på sätt och vis enklare att testamentera, eftersom ingen tredje part kan neka den som ärver. I stället söks lagfart hos Lantmäteriet, vilket beviljas om handlingarna är korrekta.

Skillnaden är att en fastighet medför stämpelskatt vid lagfartsansökan, något en bostadsrätt aldrig gör. Formkraven för själva testamentet är dock desamma oavsett om det gäller en bostadsrätt eller en fastighet.

Hur påverkar laglotten ett testamente om bostadsrätt?

Om du har barn, så kallade bröstarvingar, kan du inte testamentera bort hela deras arv. De har alltid rätt till sin laglott, som är halva arvslotten (ärvdabalken 7 kap 1 §).

Exempel: Du har två barn och en bostadsrätt värd 3 000 000 kr som din enda tillgång. Varje barns arvslott är 1 500 000 kr. Laglotten, alltså halva arvslotten, är 750 000 kr per barn. Du kan testamentera bostadsrätten till ett av barnen, men det andra barnet har rätt att begära sin laglott på 750 000 kr.

Laglotten kommer inte automatiskt. Barnet som inte får något genom testamentet måste själv begära sin laglott genom att klandra testamentet inom sex månader (ärvdabalken 7 kap 3 §). Gör barnet inget inom den tiden gäller testamentet som det är skrivet. Läs mer om testamente och laglott.

Praktiskt tips: lägg till villkor om enskild egendom

Om du testamenterar din bostadsrätt till exempelvis ditt barn är det klokt att lägga till ett villkor om att den ska vara mottagarens enskilda egendom. Det betyder att bostadsrätten, eller pengarna från en eventuell försäljning, inte delas om mottagaren senare skiljer sig (äktenskapsbalken 7 kap 2 §).

Tänk på att villkoret bör täcka även det som träder i egendomens ställe och avkastningen. En vanlig formulering är: “Jag förordnar att egendomen ska vara mottagarens enskilda egendom, jämte egendom som träder i dess ställe samt avkastningen.” Läs mer om enskild egendom i testamente.

Hur hjälper Fenix Family dig?

Ett testamente ger dig kontroll över vem som ärver din bostad. Oavsett om det gäller en bostadsrätt eller en fastighet kan du bestämma fördelningen och lägga till skyddsvillkor som passar din situation.

Skriv ditt testamente med Fenix Family. Det tar cirka 15 minuter och kostar 1 999 kr. Vår tjänst guidar dig genom processen steg för steg.