Gåvobrev för fastighet: så ger du bort en bostad

Du vill ge bort din villa eller fritidsfastighet till barnen medan du lever. Då räcker det inte med ett handslag. För en fastighet är ett skriftligt gåvobrev ett lagkrav. Med rätt formuleringar undviker du dessutom onödig skatt och framtida tvister.

Den här artikeln går igenom formkraven, bevittningen, hur du ansöker om lagfart, vilken skatt som gäller och vilka villkor du bör tänka på. Då vet du exakt hur du går till väga.

Hur ger man bort en fastighet?

För en fastighet, oavsett om det är en villa, ett radhus, ett fritidshus, en tomt eller en skogs- eller lantbruksfastighet, är ett skriftligt gåvobrev obligatoriskt. En muntlig gåva av fast egendom är ogiltig, även om alla är överens.

Lagen ställer tydliga formkrav enligt Jordabalken 4 kap. 1 §. Den paragrafen gäller köp av fastighet, men enligt 4 kap. 29 § gäller samma krav även när du ger bort en fastighet. Ett giltigt gåvobrev för fastighet måste innehålla:

• Fastighetsbeteckning, till exempel “Vänersborg Mariedal 3:12”, så att det är helt tydligt vilken fastighet det handlar om.
• En överlåtelseförklaring, alltså en tydlig mening om att givaren överlåter fastigheten som gåva till mottagaren.
• Underskrifter av både gåvogivare och gåvotagare.
• Eventuella villkor, som vi går igenom längre ner.

För lös egendom som möbler, bil eller pengar är ett gåvobrev inte ett formkrav, men det är ändå klokt att skriva ett. Vill du läsa mer om hur det fungerar generellt hittar du allt på vår sida om gåvobrev. Behöver du en färdig grund kan du utgå från en gåvobrev mall.

En sak att hålla isär: en bostadsrätt är inte en fastighet rent juridiskt utan en andel i en förening. Där gäller andra regler, och dem beskriver vi i artikeln om gåvobrev bostadsrätt.

Måste ett gåvobrev för fastighet bevittnas?

Gåvobrevet är giltigt mellan er utan vittnen, men för att kunna söka lagfart måste gåvogivarens underskrift vara bevittnad av två personer. Därför bör du alltid bevittna det.

Vittnena ska vara två myndiga personer som inte själva är part i gåvan. De ska bevittna givarens namnteckning genom att skriva under på samma handling.

Varför är det här viktigt? Utan bevittning nekar Lantmäteriet lagfartsansökan, och då kan mottagaren inte registreras som ägare av fastigheten. Bevittning är alltså inte ett krav för att gåvan ska gälla mellan er, men i praktiken nödvändig för att den ska få full effekt.

Be vittnena skriva både namnteckning och namnförtydligande, gärna med kontaktuppgifter. En korrekt vittnesrad finns med i vår gåvobrev mall.

Hur ansöker man om lagfart efter en gåva?

När fastigheten har bytt ägare måste den nya ägaren ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader från att gåvobrevet undertecknades. Lagfart innebär att den nya ägaren registreras officiellt.

Så här går det till steg för steg:

• Skriv och bevittna gåvobrevet enligt formkraven ovan.
• Ansök om lagfart via Lantmäteriets e-tjänst eller per post, och bifoga gåvobrevet i original eller en bestyrkt kopia enligt deras anvisning.
• Bifoga ett makemedgivande om givaren är gift och fastigheten berörs av giftorätt.
• Betala expeditionsavgiften, som för närvarande är 825 kr för en lagfart.
• Räkna med att det normalt inte utgår någon stämpelskatt vid en ren gåva, vilket vi förklarar i nästa avsnitt.

Ges fastigheten mellan makar ska gåvan dessutom registreras hos Skatteverket för att få sakrättsligt skydd, alltså skydd mot givarens borgenärer. Är fastigheten ännu inte bildad, till exempel vid en pågående avstyckning, kan du få vilande lagfart tills den nya fastigheten finns på plats.

Vill du läsa mer i detalj om ansökan kan du fördjupa dig i vår artikel om lagfart vid gåva.

Behöver man betala stämpelskatt vid gåva?

Vid en ren gåva utgår normalt ingen stämpelskatt. Det är en stor fördel jämfört med ett köp, där stämpelskatten för privatpersoner är 1,5 % av köpeskillingen eller taxeringsvärdet.

Den viktiga gränsen handlar om vederlag, alltså det mottagaren betalar eller tar över, till exempel ett lån. Överlåtelsen behandlas skattemässigt som en gåva så länge vederlaget understiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde året före överlåtelsen.

Når vederlaget 85 % eller mer av taxeringsvärdet betraktas överlåtelsen istället som ett köp, och då utgår stämpelskatt på vederlaget.

Exempel: En fastighet har taxeringsvärde 2 000 000 kr. 85-procentsgränsen går vid 1 700 000 kr. Övertar mottagaren lån på 1 500 000 kr räknas det fortfarande som gåva, och ingen stämpelskatt utgår. Övertar mottagaren i stället lån på 1 800 000 kr räknas det som köp, och då utgår stämpelskatt.

Reglerna finns i Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.

Vilken skatt betalar mottagaren senare?

Det finns ingen gåvoskatt i Sverige. Den avskaffades 2005. Men gåvan är inte skattefri i längden, och det är något nästan ingen annan förklarar.

Enligt kontinuitetsprincipen i Inkomstskattelagen 44 kap. 21 § övertar mottagaren givarens omkostnadsbelopp. Det betyder givarens ursprungliga inköpspris plus förbättringskostnader. Mottagaren “ärver” alltså givarens skattesituation.

Effekten är en latent kapitalvinstskatt, en dold skatt som ligger och väntar. När mottagaren senare säljer fastigheten beräknas vinsten utifrån vad givaren en gång betalade, inte utifrån fastighetens värde vid gåvotillfället.

Exempel: Föräldern köpte huset för 800 000 kr. Idag är det värt 3 000 000 kr och ges bort till barnet. Barnet betalar ingen skatt vid gåvan. Men säljer barnet senare huset för 3 200 000 kr beräknas vinsten från 800 000 kr, alltså givarens omkostnadsbelopp, inte från 3 000 000 kr. Vinstskatten kan då bli betydande.

En gåva flyttar både fastigheten och den framtida skatten till mottagaren. Det är ofta ändå fördelaktigt att ge bort fastigheten, men det är bra att känna till skatten och ta hänsyn till den när du planerar.

Vad händer om mottagaren betalar något?

Om mottagaren betalar en del av värdet eller tar över ett lån är det ett vederlag. Överlåtelsen blir då ett blandat fång, alltså delvis gåva och delvis köp.

Avgörande är återigen 85-procentsgränsen mot taxeringsvärdet, det som kallas huvudsaklighetsprincipen för fastigheter:

• Vederlag under 85 % av taxeringsvärdet gör att hela överlåtelsen behandlas som gåva. Då utgår ingen stämpelskatt, ingen kapitalvinstbeskattning vid själva överlåtelsen, och kontinuitetsprincipen gäller.
• Vederlag på 85 % eller mer gör att överlåtelsen behandlas som köp. Då kan både stämpelskatt och kapitalvinstbeskattning för givaren utlösas.

Det vanligaste fallet är att mottagaren tar över givarens bolån. Då måste banken godkänna att lånet flyttas över, och övertagandet räknas som vederlag. Vill du säkert behålla gåvostatusen ska du hålla vederlaget under 85 % av taxeringsvärdet.

Vilka villkor bör man ha i ett gåvobrev för fastighet?

Med rätt villkor styr du vad som händer med fastigheten i framtiden. Här är de vanligaste:

• Enskild egendom: Ett villkor om att gåvan ska vara mottagarens enskilda egendom innebär att den inte ingår i en bodelning vid skilsmässa eller dödsfall. Det är mycket vanligt när föräldrar ger till barn, eftersom fastigheten då stannar i familjen. Reglerna bygger på Äktenskapsbalken 7 kap. 2 §. Läs mer i vår artikel om gåvobrev enskild egendom.
• Förskott på arv: En gåva till en bröstarvinge presumeras vara förskott på arv enligt Ärvdabalken 6 kap. om inget annat anges. Vill du att gåvan inte ska räknas av mot arvet måste det stå uttryckligen i gåvobrevet. Vill du tvärtom att den ska räknas av, förtydliga även det.
• Nyttjanderätt och rätt att bo kvar: Givaren kan förbehålla sig rätten att bo kvar i eller använda fastigheten livet ut. Det är vanligt vid generationsskifte, när föräldern vill ge bort huset men ändå bo kvar.
• Övertagande av lån: Tar mottagaren över befintliga bolån ska det framgå tydligt, eftersom det påverkar bedömningen av vederlag enligt avsnittet ovan.
• Övriga villkor: Du kan också lägga in till exempel överlåtelseförbud eller en hembudsklausul som ger familjen förtur vid en framtida försäljning.

Vanliga frågor om gåvobrev för fastighet

Några vanliga frågor om gåvobrev för fastighet.

Måste ett gåvobrev för fastighet bevittnas?

Gåvobrevet är giltigt mellan er utan vittnen, men för att kunna söka lagfart hos Lantmäteriet måste gåvogivarens underskrift vara bevittnad av två personer. Bevittna det därför alltid.

Behöver man betala skatt när man ger bort en fastighet?

Det finns ingen gåvoskatt i Sverige, och vid en ren gåva utgår normalt ingen stämpelskatt. Men mottagaren övertar givarens omkostnadsbelopp enligt kontinuitetsprincipen och kan därför få en högre kapitalvinstskatt vid en framtida försäljning.

Vad kostar det att ge bort en fastighet?

Själva gåvan är kostnadsfri, men mottagaren betalar en expeditionsavgift för lagfart, för närvarande 825 kr. Ges fastigheten mellan makar tillkommer en registreringsavgift hos Skatteverket. Du betalar bara för upprättandet av gåvobrevet om du tar hjälp.

Kan man ge bort en fastighet med lån?

Ja. Mottagaren kan ta över lånet om banken godkänner det, men då räknas övertagandet som vederlag. Så länge vederlaget är under 85 % av taxeringsvärdet behandlas överlåtelsen fortfarande som gåva.

Hur gör man gåvan till enskild egendom?

Skriv in ett villkor i gåvobrevet om att fastigheten ska vara mottagarens enskilda egendom. Då ingår den inte i en framtida bodelning vid skilsmässa eller dödsfall.

Räknas en gåva till mitt barn som förskott på arv?

En gåva till en bröstarvinge presumeras vara förskott på arv om inget annat anges. Vill du att gåvan inte ska räknas av mot arvet måste det stå uttryckligen i gåvobrevet.

Hur lång tid har man på sig att söka lagfart?

Lagfart ska sökas inom tre månader från att gåvobrevet undertecknades.