Gåvobrev för bostadsrätt: så ger du bort din lägenhet

Många vill ge sin lägenhet till ett barn, en partner eller någon annan närstående medan de fortfarande lever. Det går bra, men det krävs två saker. Du behöver ett korrekt gåvobrev, och mottagaren måste godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. En bostadsrätt fungerar nämligen annorlunda än andra gåvor.

Den här artikeln går igenom formkraven, föreningens roll, skillnaden mot att ge bort en fastighet, vanliga villkor och vad som gäller kring skatt. Vill du först förstå hur ett gåvobrev fungerar i allmänhet? Läs vår stora guide om gåvobrev.

Hur ger man bort en bostadsrätt?

En gåva av bostadsrätt sker i två steg. Först upprättas ett gåvobrev. Sedan ansöker mottagaren om medlemskap i föreningen.

Gåvobrevet är själva överlåtelsehandlingen. Utan ett giltigt gåvobrev har överlåtelsen inte skett formellt korrekt. Men mottagaren blir inte ägare på riktigt förrän föreningen har godkänt hen som medlem. Det skiljer bostadsrätten från de flesta andra gåvor.

Skälet är att en bostadsrätt inte är fast egendom. Det du äger är en nyttjanderätt till lägenheten genom föreningen, och därför måste föreningen pröva den nya ägaren.

Exempel: Margareta vill ge sin bostadsrätt till sonen Erik. Hon skriver ett gåvobrev där hon överlåter lägenheten utan ersättning. Erik skickar gåvobrevet till föreningen och ansöker om medlemskap. Först när styrelsen har godkänt Erik som medlem är han den nya ägaren.

Vill du se hur en sådan handling är uppbyggd? Se hur ett gåvobrev är uppbyggt.

Vilka formkrav gäller för ett gåvobrev för bostadsrätt?

Överlåtelse av bostadsrätt regleras i Bostadsrättslagen 6 kap. Lagen ställer tydliga formkrav, och de måste vara uppfyllda för att gåvan ska gälla.

Gåvobrevet behöver innehålla detta:

• Gåvan ska vara skriftlig. Ett muntligt löfte räcker inte.
• Det ska framgå vilken lägenhet som överlåts, alltså förening, lägenhetsnummer och adress.
• Det ska framgå att det är en gåva, alltså om någon ersättning ska betalas eller inte.
• Både givaren och mottagaren ska skriva under.
• Datum för överlåtelsen ska anges.

Vittnen är inget formkrav för att gåvan ska gälla. Men det rekommenderas ofta, eftersom det blir lättare att bevisa vad som överenskommits.

En överlåtelse som inte uppfyller formkraven är ogiltig. Det är alltså inte en formalitet utan en grundförutsättning. Den juridiska grunden finns i Bostadsrättslagen 6 kap 4 § (formkrav vid överlåtelse).

Måste bostadsrättsföreningen godkänna gåvan?

Ja. Mottagaren måste godkännas som medlem i föreningen, annars kan hen inte ta över lägenheten. Det följer av Bostadsrättslagen 6 kap 1 §.

Styrelsen prövar ansökan mot föreningens stadgar. Föreningen kan ställa krav, till exempel på betalningsförmåga eller på att medlemmen faktiskt ska bo i lägenheten.

Föreningen kan säga nej. Om mottagaren inte uppfyller stadgekraven kan styrelsen neka medlemskap. Då fullbordas inte gåvan. Lägenheten blir kvar hos givaren, eller får överlåtas till någon som föreningen godtar.

Ett vanligt specialfall är att vissa föreningar inte tillåter att en person äger en andel utan att bo i lägenheten. Andra begränsar hur stor andel som får ges bort till någon som inte ska bo där. Läs därför stadgarna eller fråga styrelsen innan gåvobrevet skrivs.

Vad är skillnaden mot att ge bort en fastighet?

En vanlig fråga är varför processen skiljer sig från att ge bort en villa eller en tomt. Tabellen visar de viktigaste skillnaderna.

Huvudpoängen är enkel. En bostadsrätt kräver ingen lagfart, men i gengäld måste föreningen godkänna mottagaren. En fastighet kan ingen tredje part neka, men den kräver lagfart för att vara klar.

Läs mer om att ge bort en fastighet med gåvobrev.

Vilka villkor kan man skriva in i gåvobrevet?

Gåvobrevet kan innehålla villkor som styr hur gåvan ska behandlas. De tre vanligaste är dessa.

Enskild egendom innebär att bostadsrätten inte ingår i mottagarens bodelning vid en framtida skilsmässa eller separation. Det är vanligt när föräldrar ger till ett barn. Villkoret bör också omfatta det som träder i lägenhetens ställe och avkastningen av den. Så gör du gåvan till enskild egendom.

Förskott på arv är huvudregeln när en gåva ges till ett barn. Gåvan dras då av vid den framtida arvsfördelningen. Vill givaren att gåvan inte ska påverka arvet måste det stå uttryckligen i gåvobrevet.

Övertagande av lån och pantsättning blir aktuellt om lägenheten är belånad. Då kan mottagaren ta över lånet. Men då är det inte längre en ren gåva, vilket du kan läsa mer om i avsnittet om vederlag och blandat fång längre ner.

Exempel på villkor: “Bostadsrätten ska utgöra mottagarens enskilda egendom, liksom det som träder i dess ställe och avkastningen därav. Gåvan ska inte utgöra förskott på arv.”

Villkoren måste skrivas in innan gåvan fullbordas. De går inte att lägga till i efterhand.

Behöver man betala skatt på en bostadsrätt man får i gåva?

Nej, det finns ingen gåvoskatt i Sverige. Den avskaffades 2005. Mottagaren betalar alltså inget när hen får lägenheten.

Men det finns en dold skatt att tänka på. När en bostadsrätt ges bort gäller kontinuitetsprincipen. Mottagaren tar över givarens anskaffningsvärde, alltså det givaren en gång betalade plus förbättringar (Inkomstskattelagen 44 kap 21 §).

Det betyder att den latenta vinstskatten följer med gåvan. Den dag mottagaren säljer lägenheten beräknas vinsten utifrån givarens gamla inköpspris, inte marknadsvärdet vid gåvotillfället.

Exempel: Anna fick en bostadsrätt i gåva av sin mamma, som köpte den för 800 000 kr. Marknadsvärdet vid gåvan var 2 500 000 kr. När Anna senare säljer för 2 600 000 kr beräknas vinsten på mammans inköpspris, alltså 800 000 kr, inte på 2 500 000 kr. Vinstskatten blir därför betydligt högre än om Anna hade köpt lägenheten själv.

Vinstskatten på en privatbostadsrätt är 22 procent av vinsten. Därför bör en gåva tänkas igenom ekonomiskt, inte bara juridiskt.

Vad är vederlag och blandat fång?

Vederlag betyder att mottagaren betalar något för lägenheten, eller tar över ett lån. Det räknas som en ersättning till givaren.

Blandat fång är när en överlåtelse är delvis gåva och delvis köp. Det inträffar ofta just genom att mottagaren tar över ett bostadslån.

Konsekvensen är att ju större del som är köp, desto mindre del räknas som gåva. Det påverkar både villkoren och skatten. En gåva kan göras till enskild egendom, men ett köp kan det inte, och köpdelen påverkar hur en eventuell vinstskatt beräknas.

Exempel: En lägenhet är värd 2 000 000 kr och har ett lån på 600 000 kr som mottagaren tar över. 600 000 kr är då vederlag, alltså köpdel, och 1 400 000 kr är gåva. Överlåtelsen är ett blandat fång.

Var tydlig i gåvobrevet med om något vederlag förekommer. Det avgör hur överlåtelsen ska behandlas.

Vanliga frågor om gåvobrev för bostadsrätt

5 vanliga frågor om gåvobrev för bostadsrätter.

Måste ett gåvobrev för bostadsrätt bevittnas?

Nej, vittnen är inget formkrav för giltighet. Men det rekommenderas som bevis om något skulle ifrågasättas senare.

Kan föreningen neka mottagaren?

Ja. Om mottagaren inte uppfyller stadgekraven kan styrelsen neka medlemskap, och då fullbordas inte gåvan.

Måste makens samtycke inhämtas?

Om bostadsrätten är makarnas gemensamma bostad krävs i regel den andra makens samtycke.

Räknas gåvan som förskott på arv?

Som huvudregel ja, om gåvan ges till ett barn, om inget annat anges i gåvobrevet.

Kostar det något att registrera gåvan?

Nej. Det finns ingen lagfart och ingen stämpelskatt vid en ren gåva av bostadsrätt.