Framtidsfullmakt och fastighet - vad gäller vid försäljning?

Din mamma har blivit sjuk och kan inte längre sköta sina egna affärer. Nu behöver du sälja hennes bostad för att finansiera ett äldreboende. Du har en framtidsfullmakt. Men räcker den verkligen till för att genomföra en fastighetsförsäljning?

Svaret är ja, en framtidsfullmakt kan ge dig rätt att sälja en fastighet. Men det finns en viktig fallgrop som många missar: jävsbestämmelsen. Sedan Lantmäteriet skärpte sin praxis 2022-2023 har hundratals fastighetsaffärer stoppats för att fullmaktshavaren ansågs jävig.

Vad är en framtidsfullmakt?

En framtidsfullmakt är ett juridiskt dokument där du i förväg bestämmer vem som ska ta hand om dina ekonomiska och personliga angelägenheter om du i framtiden inte längre kan göra det själv. Det kan handla om sjukdom, en olycka eller åldersrelaterad kognitiv nedsättning som demens.

Framtidsfullmakten regleras i lagen om framtidsfullmakter (SFS 2017:310). Det som skiljer den från en vanlig fullmakt är att den aktiveras först när fullmaktsgivaren (den som skriver fullmakten) inte längre kan hantera sina egna angelägenheter. En vanlig fullmakt slutar däremot att gälla i samma ögonblick.

Jämfört med god man eller förvaltare har framtidsfullmakten en stor fördel: du väljer själv vem som ska företräda dig, utan att en domstol behöver bli inblandad.

Kan man sälja en fastighet med framtidsfullmakt?

Ja. En framtidsfullmakt kan ge fullmaktshavaren (den person du utser) rätt att sälja din fastighet. Men det måste framgå tydligt av fullmaktens text att den omfattar just fastighetsförsäljning.

Lagen begränsar inte uttryckligen vilka åtgärder en framtidsfullmakt kan omfatta. Det betyder att du kan ge fullmaktshavaren behörighet att sälja fastigheter, ansöka om lagfart, hantera pantbrev och teckna avtal med mäklare. Allt detta bör du skriva in i fullmakten.

En vagt formulerad fullmakt kan leda till att Lantmäteriet nekar lagfartsansökan. Banker och bostadsrättsföreningar kan också ställa egna krav på hur fullmakten är formulerad. Ju tydligare fullmakten är, desto smidigare går processen.

Men även en perfekt formulerad fullmakt kan stöta på problem. Det finns nämligen en juridisk regel som många inte känner till och som kan göra hela försäljningen ogiltig.

Vad är jävsbestämmelsen och varför är den så viktig?

Det här är den del som flest missar när de skriver en framtidsfullmakt som ska användas för fastighetsförsäljning.

I 17 § lagen om framtidsfullmakter finns en jävsregel. Den säger att fullmaktshavaren inte får företräda fullmaktsgivaren i en fråga där fullmaktshavaren själv, eller vissa närstående, har motstridiga intressen. Om jäv föreligger saknar fullmaktshavaren behörighet att agera, och rättshandlingen blir ogiltig.

Jävskretsen omfattar:

• Fullmaktshavaren själv
• Fullmaktshavarens make eller sambo
• Fullmaktshavarens barn
• Någon annan person som fullmaktshavaren företräder

Det avgörande är inte om fullmaktshavaren faktiskt agerar i fullmaktsgivarens intresse. Lantmäteriet gör en objektiv bedömning. Det räcker att det kan finnas motstridiga intressen för att jäv ska anses föreligga.

Konsekvensen är allvarlig. Lantmäteriet avslår ansökan om lagfart och ägarbytet kan inte genomföras. I praktiken innebär det att hela köpet faller.

Hur ser det ut i verkligheten?

Ta Anna och Erik som exempel. De är gifta och äger sin villa tillsammans, femtio procent var. Erik drabbas av demens. Anna har en framtidsfullmakt där hon utsetts till fullmaktshavare. Hon hittar en köpare, förhandlar fram ett pris och skriver under köpekontraktet. Hon signerar både för sin egen del som delägare och för Eriks del med stöd av framtidsfullmakten.

Allt verkar vara i sin ordning. Men när köparen ansöker om lagfart avslår Lantmäteriet ansökan. Anledningen: Anna är både säljare för egen del och ombud för Erik. Deras intressen kan objektivt sett stå i konflikt med varandra. Det spelar ingen roll att Anna ville det bästa för Erik. Köpet är ogiltigt.

Det här scenariot har blivit allt vanligare sedan Lantmäteriet skärpte sin tolkning av jävsregeln.

Vilka situationer skapar jäv vid fastighetsförsäljning?

Jäv kan uppstå i flera olika situationer. Här är de tre vanligaste.

Scenario 1: Samägd fastighet mellan makar eller sambor

Det här är det allra vanligaste fallet. Maken eller sambon äger fastigheten tillsammans med fullmaktsgivaren. Fullmaktshavaren ska sälja hela fastigheten men är samtidigt själv säljare av sin halva. Lantmäteriet anser att det innebär motstridiga intressen och nekar lagfart till köparen.

Scenario 2: Ensam ägare men gemensam bostad

Fullmaktsgivaren äger fastigheten ensam, men den utgör makarnas eller sambornas gemensamma bostad. Jäv kan ändå uppstå. Anledningen är att maken eller sambon har rätt att överta bostaden vid en eventuell bodelning enligt äktenskapsbalken 7 kap. 5 § respektive sambolagen (2003:376). Lantmäteriet bedömer att denna potentiella rätt skapar motstridiga intressen, även om det inte finns några konkreta planer på bodelning.

Scenario 3: Barn som fullmaktshavare vid samägande

En förälder och ett vuxet barn äger en fastighet tillsammans, till exempel ett fritidshus. Föräldern har utsett barnet till fullmaktshavare. Jäv föreligger direkt eftersom barnet både ingår i jävskretsen och är medägare.

Det viktiga att förstå är att jäv kan uppstå oavsett hur väl fullmakten är formulerad. Även en fullmakt som uttryckligen anger att den omfattar fastighetsförsäljning stoppas av jävsbestämmelsen.

Vad är Lantmäteriets praxis?

Lantmäteriet skärpte sin tolkning av jävsregeln under 2022-2023. Före den ändringen godkändes många av dessa försäljningar utan problem. Numera tillämpar myndigheten en striktare, mer objektiv bedömning av om motstridiga intressen kan föreligga.

Praxisändringen har fått kritik. Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet har båda ifrågasatt tolkningen, och FMF har kallat framtidsfullmakter ett misslyckat instrument i ljuset av den nya praxisen. Riksdagen har också tagit upp frågan, bland annat i skriftlig fråga 2023/24:590 till justitieministern.

Men oavsett om kritiken är befogad gäller den nuvarande praxisen. Som fullmaktshavare behöver du förhålla dig till den och planera därefter.

Hur löser man jävsproblematiken?

Om jäv föreligger finns det en lösning. Den kräver några extra steg, men den fungerar.

Steg 1: Identifiera om jäv föreligger. Gå igenom jävskretsen och fastighetsägandet. Äger du som fullmaktshavare, din make/sambo eller dina barn en andel i fastigheten? Är bostaden er gemensamma bostad? Om svaret är ja på någon av frågorna finns sannolikt jäv.

Steg 2: Ansök om god man hos tingsrätten. Enligt 17 § andra stycket lagen om framtidsfullmakter kan fullmaktshavaren begära att tingsrätten utser en god man för just den här rättshandlingen. Det är en tillfällig ställföreträdare som ersätter dig i den specifika frågan. Läs mer om skillnaden i vår artikel om fullmakt istället för god man.

Steg 3: God man genomför transaktionen. Den gode mannen företräder fullmaktsgivaren vid försäljningen i stället för den jäviga fullmaktshavaren.

Steg 4: Överförmyndaren ger samtycke. En god man behöver normalt överförmyndarens tillstånd för att sälja fast egendom (föräldrabalken 11 kap.).

Steg 5: Lagfart beviljas. Med god man i stället för en jävig fullmaktshavare godkänner Lantmäteriet ägarbytet.

Räkna med att processen tar 4-8 veckor. Det kan också tillkomma kostnader för juridisk hjälp med ansökan. Den gode mannen har rätt till skäligt arvode som betalas av fullmaktsgivarens medel. Läs mer om vad en framtidsfullmakt kostar.

Alternativet till en framtidsfullmakt är att ansöka om god man eller förvaltare från grunden, vilket tar ännu längre tid. Framtidsfullmakten är alltså fortfarande det smidigaste alternativet, även om jävsregeln innebär ett extra steg i just fastighetsärenden.

Fastighet eller bostadsrätt - spelar det någon roll?

Ja, det finns praktiska skillnader, även om jävsregeln gäller i båda fallen.

Fastighet (villa, radhus, fritidshus): Här krävs lagfart, och det är vid lagfartsansökan som Lantmäteriets jävspraxis slår till. Om Lantmäteriet bedömer att jäv föreligger avslås ansökan. Det gäller oavsett om det handlar om en permanentbostad eller ett fritidshus. Vill du veta mer om hur lagfart fungerar vid överlåtelser kan du läsa vår artikel om gåvobrev och lagfart.

Bostadsrätt: Här krävs ingen lagfart. I stället ska bostadsrättsföreningen godkänna den nya medlemmen. Jävsregeln i lagen om framtidsfullmakter gäller rent juridiskt även för bostadsrätter, men i praktiken kontrollerar bostadsrättsföreningar sällan jäv. Däremot har banker blivit allt mer uppmärksamma och kan neka att genomföra transaktionen om de misstänker jäv.

Oavsett om du äger en fastighet eller en bostadsrätt bör framtidsfullmakten nämna den specifika bostadstypen.

Så formulerar du framtidsfullmakten rätt

En väl skriven framtidsfullmakt minskar risken för problem vid en framtida försäljning. Här är det viktigaste att tänka på:

• Ange uttryckligen att fullmakten omfattar försäljning av fastighet och bostadsrätt.
• Ange att fullmakten även omfattar inteckning (pantsättning), lagfartsansökningar och hantering av nyttjanderätter.
• Använd fullmaktsgivarens fullständiga namn och personnummer.
• Namnge minst en alternativ fullmaktshavare för det fall den primära inte kan agera. Läs mer om flera fullmaktshavare.
• Överväg att utse en fullmaktshavare som inte ingår i jävskretsen för just fastighetsärenden, till exempel ett syskon, en nära vän eller en jurist.
• Två vittnen krävs vid undertecknandet, samma formkrav som för testamente. Läs mer om vittnen vid framtidsfullmakt och hur du bevittnar en fullmakt.

Vill du ha en samlad överblick över alla fullmaktstyper hittar du den i vår guide om fullmakt.

Vanliga frågor om framtidsfullmakt och fastighet

Några vanliga frågeställningar om hur försäljning av fastighet fungerar med framtidsfullmakt.

Kan jag sälja min makes fastighet med en framtidsfullmakt?

Ja, under förutsättning att fullmakten uttryckligen ger dig rätt att sälja fastighet. Men om ni samäger fastigheten, eller om det är er gemensamma bostad, uppstår jäv enligt 17 § lagen om framtidsfullmakter. Då behöver du ansöka om att tingsrätten utser en god man som genomför försäljningen i din makes ställe.

Vad händer om Lantmäteriet nekar lagfart?

Köparen får inte lagfart och ägarbytet kan inte genomföras. I praktiken innebär det att köpeavtalet faller. Lösningen är att ansöka om god man via tingsrätten och göra om försäljningen med den gode mannen som ställföreträdare för fullmaktsgivaren.

Gäller jävsbestämmelsen även för bostadsrätter?

Juridiskt sett ja. Men eftersom bostadsrätter inte kräver lagfart hos Lantmäteriet uppstår problemet oftare i kontakten med banken snarare än med myndigheter. Banker har blivit allt striktare i sin granskning och kan neka att medverka till en transaktion där jäv föreligger.

Kan jag undvika jävsproblemet genom att formulera fullmakten annorlunda?

Nej. Jävsbestämmelsen i 17 § lagen om framtidsfullmakter gäller oavsett hur fullmakten är formulerad. Den bästa förebyggande åtgärden är att utse en fullmaktshavare som inte ingår i jävskretsen för fastighetsärenden, eller att vara beredd på att ansöka om god man vid behov.

Hur lång tid tar det att få en god man utsedd?

Vanligtvis 4-8 veckor via tingsrätten. I brådskande fall kan tingsrätten fatta ett interimistiskt beslut snabbare, men det är inte garanterat. Planera därför i god tid om du vet att en fastighetsförsäljning kan bli aktuell.

Vad kostar det att ansöka om en god man?

Ansökan till tingsrätten är gratis. Däremot kan det tillkomma kostnader för juridisk hjälp med ansökan. Den gode mannen har också rätt till skäligt arvode som betalas av fullmaktsgivarens medel.

Fungerar en vanlig fullmakt vid fastighetsförsäljning?

En vanlig fullmakt slutar gälla om fullmaktsgivaren förlorar sin beslutsförmåga. Det är just det som skiljer en framtidsfullmakt. Om personen redan är beslutsoförmögen fungerar bara en framtidsfullmakt (som skrevs medan personen fortfarande var frisk) eller en god man/förvaltare utsedd av domstol.